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Le marché de l’immobilier en Tunisie : quelles régulations publiques pour une meilleure articulation socio-économique ?


 

Le marché de l’immobilier en Tunisie

…Pour conclure, le gouvernement actuel et ceux à venir, doivent « prendre le taureau par les cornes » en dehors de toute appartenance politique. L’une des priorités actuelles est de se pencher sur ces questions de répartition des richesses et de régulation des marchés, en occurrence le marché de l’immobilier dont les prix ont atteint des seuils exorbitants. Afin d’arrêter cette flambée des prix, il est à notre avis indispensable de mettre en place des réformes permettant une meilleure répartition du patrimoine.

Par : Mehdi MOALLA: 06-03-2012

Le marché de l’immobilier en Tunisie : quelles régulations publiques pour une meilleure articulation socio-économique ?

Par : Mehdi MOALLA: 06-03-2012

Un an après la révolution, la situation socio-économique tunisienne a du mal à se stabiliser. Des revendications sociales et économiques à travers les sit-in témoignent cette instabilité. Le pouvoir en place fait de son mieux pour essayer de traverser cette perturbation à travers des mesures essentiellement sociales mais aussi économiques. Coté social, des actions d’accompagnement des personnes en dessous du seuil de pauvreté (chômeurs, malades …) ont été entreprises par le gouvernement. En ce qui concerne l’économique, le cap a été mis sur la stimulation de l’investissement notamment l’investissement direct étranger. Sans vouloir occulter l’efficacité de ces mesures pour stabiliser la situation à court terme et reprendre la confiance, nous aimerions mettre en lumière un autre aspect lié au partage des richesses par la régulation, que jusqu’à lors, n’a pas été mentionné dans les programmes économiques à venir.

 

La politique économique entreprise durant la dernière décennie, a été axée sur la création des richesses (taux de croissance honorable) mais les responsables ont bel et bien ignoré la question de partage de ces richesses. Les conséquences sont visibles dans la société tunisienne et ont été revendiqués dans les slogans de la révolution. Cette politique a donné naissance à un dualisme social (existence de deux classes sociales l’une moderne et l’autre traditionnelle) qui a pour conséquence une inarticulation (absence de complémentarité entre ces deux classes)  socio-économiques bloquant ainsi le bon déroulement du cycle. Ce clivage immense a été revendiqué durant la révolution, surtout quand la richesse était synonyme de spoliation et de passe droits. Afin de remédier à cette imperfection, les économistes se trouvent devant plusieurs alternatives notamment la régulation des marchés et plus particulièrement celui de l’immobilier (biens immobiliers et fonciers).

 

Le secteur immobilier est considéré comme un secteur central de toute économie. Certains économistes pensent que « quand l’immobilier va bien, l’économie va bien ». Ce secteur représente la pierre angulaire de l’analyse économique vu le nombre d’emplois (directs et indirects) qu’il absorbe et l’importance de la valeur ajoutée qu’il génère. Ainsi, ce secteur mérite plus que d’autres, un encadrement notamment en termes de régulation. Nous défendons dans ce qui suit l’idée qu’une régulation permet d’une part un meilleur partage des richesses et d’autre part une meilleure articulation socio-économique.  


Régulation du marché de l’immobilier et articulation économique

 

Une mauvaise distribution des richesses a pour conséquence une grande disparité des revenus, l’apparition du dualisme social  et l’inarticulation socio-économique. Ces conséquences sont à notre avis le principal handicap de l’économie tunisienne. En effet, c’est là où se situe le rôle de l’état en tant que régulateur de l’économie et garant de « l’équité sociale » telle qu’elle est imaginée par les citoyens. La question de la régulation suppose l’intervention de l’état (versus la régulation par les prix) sur les marchés en mettant en place les mécanismes adéquats permettant le meilleur partage des richesses, garantissant ainsi la bonne articulation socio-économique et la « justice sociale ». En outre, ces mécanismes permettent  aussi de drainer l’épargne vers l’investissement productif. La question de l’harmonie du trinôme consommation, épargne et investissement est cruciale pour le bon déroulement du cycle économique.  Or la mauvaise répartition des richesses au détriment des couches sociales moyennes et populaires et à la faveur des hauts revenus,  a eu pour conséquence de freiner la consommation d’une part, et de favoriser l’excès de l’épargne par rapport à l’investissement d’autre part. Cet excédent d’épargne est souvent placé dans l’immobilier (investissement improductif) par le phénomène de « pierre refuge ». La répartition du patrimoine immobilier est en effet, une conséquence de la répartition des richesses. D’une part, le logement représente une part importante des dépenses des ménages. L’augmentation de la proportion du budget consacré au logement dans le revenu agit négativement sur le reliquat consacré à la consommation courante et à l’épargne. D’autre part, comme indiqué plus haut, le placement dans l’immobilier est une forme d’épargne (au-delà d’un certains seuil). L’excès de placement dans l’immobilier des ménages à hauts revenus affecte négativement le poste de consommation des ménages à moyens et faibles revenus par l’effet de l’augmentation des prix provoqué par la hausse de la demande. Cette vision expliquerait, au moins en partie,  la flambée des prix de l’immobilier en Tunisie.

 

L’absence de mécanismes de régulation dans le secteur immobilier entraîne un déséquilibre socio-économique. Ce déséquilibre est provoqué par la hausse des prix sanctionnant les couches sociales moyennes et populaires. Rappelons, en effet, que se loger est une nécessité et doit être accessible à tous les citoyens. Or de nos jours, le logement est devenu un « luxe » d’autant plus que les crédits immobiliers coûtent énormément chers sanctionnant doublement le pouvoir d’achat de la classe moyenne.

 

Le mythe de l’autorégulation

 

Pour mieux comprendre la nécessité de la régulation par l’intervention de l’état à travers la mise en places des mécanismes ad-hoc, nous faisons un aperçu sur ce que c’est la régulation par le marché/ prix appelé couramment « l’autorégulation des marchés ».

Une économie de marché suppose que  l’élément essentiel qui oriente les décisions des agents comme une main invisible (Adam Smith) est le prix, de telle façon que producteurs et consommateurs, par la poursuite de leurs intérêts, favorisent l’intérêt général. Les mécanismes d’ajustement du marché ont été développés par les travaux de Léon Walras dans sa théorie de l’équilibre général. Walras démontre ainsi que, sous les hypothèses de concurrence pure et parfaite, d’information complète, de transparence et de rationalité des agents,  les mécanismes d’ajustement par les prix permettent l’équilibre de tous les marchés des biens et services (on suppose aussi que les marchés sont interdépendants) et une allocation optimale des ressources.

Malgré la richesse de ces travaux, les hypothèses posées sont très restrictives. La situation d’équilibre, Pareto optimale (on ne peut plus augmenter la satisfaction d’un individu sans baisser celle d’un autre), est atteinte sous des conditions très difficiles à réunir. L’équilibre d’un marché est assuré par le jeu des prix qui, s’ils sont suffisamment flexibles, réagissent aux fluctuations de l’offre et de la demande, tandis que les agents modifient à leur tour leur comportement en fonction du mouvement des prix. D’autant plus que les marchés sont interdépendants (les fluctuations enregistrées sur l’un des marchés se répercutent sur les autres).

Les mécanismes de l’ajustement par les prix sont un « mythe» du fait que le cadre d’analyse est irréaliste. Dès lors, une économie de marché ne peut se passer de la régulation par l’état.

L’immobilier, quel mode de régulation ?

Malgré la hausse des taux d’intérêts (en moyenne 6.5%), la demande des biens immobiliers et fonciers est restée relativement soutenue provoquant, de ce fait, une hausse des prix. Cette hausse, n’est pas occasionnée par la classe moyenne vu que les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont élevés. Les ménages à revenus moyens sont ainsi incités à louer leur logement plutôt qu’à s’aventurer dans un crédit dont la mensualité de remboursement dépasse souvent largement les loyers. La hausse des prix peut être expliquée par la forte pression qu’exerce la classe sociale à hauts revenus sur les marchés immobiliers. En effet, l’absence de mécanismes régulateurs dans le marché immobilier a favorisé une mauvaise répartition du patrimoine affectant l’équilibre entre consommation, épargne et investissement empêchant, par conséquent, le bon déroulement du cycle économique. Face à une telle situation, le marché de l’immobilier ne peut pas rester à la merci des lois du marché.

 

Les mécanismes de régulation pensés au secteur immobilier, sont connus par les économistes. Ces mécanismes agissent sur l’offre et la demande (taxes, subventions, impôts, hausse ou baisse des taux d’intérêt…). Dans la plus part des cas, la régulation se fait par les impôts et les taxes : taxes locales sur le foncier et impôts sur la propriété. Le seuil d’imposition est déterminé en fonction de la répartition du patrimoine et les objectifs fixés. Le taux de taxation est déterminé en fonction de la pression foncière de chacune des communes. Les revenus de cette taxe sont encaissés par les collectivités territoriales (municipalités, régions….) et sont alloués dans la construction des logements sociaux « décents », dans l’embellissement des villes (aménagement d’espaces publics) et le financement des biens publics locaux. Les impôts sur la propriété sont quasiment inexistants dans le système fiscal tunisien. Certaines taxes locales tel que la taxe sur l’immeuble bâti (TIB) existent mais nécessitent une révision de leur taux et de leur assiette. Bien qu’ils constituent des recettes pour les collectivités locales, les impôts locaux  ne permettent pas une contribution efficace dans la régulation du marché immobilier. Ceci dit, il faudra réviser le dispositif de la fiscalité locale en prenant en compte une meilleure régulation et une répartition du patrimoine plus « équitable ». Pour ne pas tomber dans l’amalgame, ces mécanismes ne sont pas uniquement adoptés par les régimes socialistes et/ou communistes. Des pays développés (USA, France, Europe de nord, Allemagne…), dont certains capitalistes, appliquent ces mécanismes de régulation dans le domaine de l’immobilier.

 

Pour conclure, le gouvernement actuel et ceux à venir, doivent « prendre le taureau  par les cornes » en dehors de toute appartenance politique. L’une des priorités actuelles est de se pencher sur ces questions de répartition des richesses et de régulation des marchés, en occurrence le marché de l’immobilier dont les prix ont atteint des seuils exorbitants. Afin d’arrêter cette flambée des prix, il est à notre avis indispensable de mettre en place des réformes permettant une meilleure répartition du patrimoine. Ces réformes doivent prendre en compte le soutien du secteur immobilier (secteur central) par l’évolution de la demande des ménages à moyens revenus (exemple par la baisse du taux d’intérêt et la mise en place de mesures incitatives), et aussi par la révision de la politique des logements sociaux.

 

2 commentaires sur “Le marché de l’immobilier en Tunisie : quelles régulations publiques pour une meilleure articulation socio-économique ?

  1. Un papier ultra médiocre Avec beaucoup de mauvais sens

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